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Nos services

L’Ordre des Géomètres-Expert (OGE) trouve son origine dans la Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des Géomètres-Experts. Dans son article 1er, il est ainsi stipulé que :

« Le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle :

Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;

Réalise les études, les documents topographiques, techniques et d’information géographique dans le cadre des missions publiques ou privées d’aménagement du territoire, procède à toutes opérations techniques ou études sur l’évaluation, la gestion ou l’aménagement des biens fonciers »

FONCIER

Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes. Le géomètre-expert assure de multiples prestations en matière de foncier pour le compte des particuliers, professionnels ou collectivités territoriales. Il les aide à mener à bien leurs projets en respectant la réglementation et les droits de chacun. Il contribue ainsi à prévenir tout litige ultérieur ou à résoudre ceux en cours.

Bornage et reconnaissance des limites d’un terrain

Contrairement aux idées reçues, peu de propriétés sont réellement intégralement bornées. Celles-ci ne se trouvent bien souvent définies que par leurs simples désignations et géométries cadastrales. Or, la limite cadastrale est une limite souvent approximative, incertaine voire erronée. Son origine est purement fiscale. On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles. Elle ne constitue qu’une présomption de délimitation de propriété. Des écarts plus ou moins importants peuvent donc être constatés avec la limite de propriété réelle. Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le « borner », par exemple en cas de vérification de la surface d’un terrain, d’un aménagement prévu par un voisin, de l’édification d’une clôture, ou de la création d’un terrain à bâtir. Le bornage a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur un terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant (ou destinées à appartenir) à des propriétaires différents.

 Le géomètre-expert réalise 3 types de prestations :

  • le bornage amiable où le géomètre-expert propose une limite qui ne devient définitive qu’avec l’accord de toutes les parties concernées (signature d’un procès-verbal signé des deux parties). Le déroulement de la procédure se fait conformément aux règles de l’art définies par le Conseil supérieur de l’Ordre. La reconnaissance de limite s’applique notamment dans les cas d’irrecevabilité de l’action en bornage (propriétés séparées par un cours d’eau non domanial, analyse de mitoyenneté d’un mur…). Il est rappelé  que le Géomètre-Expert n’a pas d’obligation de résultat (c’est-à-dire qu’il n’a pas obligation de parvenir à concilier et obtenir l’accord de tous les voisins), MAIS il a une obligation de moyens, ce qui signifie qu’il se doit de tout mettre en œuvre pour parvenir à un accord, en respectant scrupuleusement les règles de l’art dictées par son Ordre professionnel.
  • le bornage judiciaire (en l’absence d’accord des parties), où le géomètre-expert intervient comme expert de justice désigné par le juge. Sauf accord des parties en cours d’expertise, il propose dans un rapport une ou plusieurs solutions, mais la limite est en tout état de cause définie par la décision du juge. Le géomètre-expert remplit la mission qui lui est confiée dans le respect des règles de procédure civile et de celles de l’expert de justice. Il peut, dans une instance judiciaire, être également appelé comme conseil d’une des parties.
  • la délimitation des propriétés affectées de la domanialité publique (3P). Dans ce 3e cas, le géomètre-expert assiste la collectivité pour les opérations d’analyse, de matérialisation de la limite, de rédaction du procès-verbal de délimitation et de notification aux riverains

Division de propriété

Dans un projet exigeant le morcellement d’une propriété afin d’obtenir plusieurs entités distinctes (dans le cas d’une vente, d’une succession ou d’un futur lotissement, par exemple), le géomètre-expert étudie la faisabilité de la division, conseille et explique les étapes nécessaires à la constitution du dossier puis réalise la division.
La division s’accompagne d’un bornage lorsque les bornes servant à la matérialiser doivent être placées en limite avec une propriété voisine.

Conservation cadastrale et publicité foncière

La prestation d’établissement de Documents de Modification du Parcellaire Cadastral (DMPC) est réalisée dans le cadre de tout changement de limites de propriétés, notamment par suite de divisions, lotissements, partages…

Il s’agit de produire, préalablement à la rédaction de l’acte réalisant le changement de limite, le document de mise à jour du plan cadastral en concordance avec le fichier immobilier du Service de la Publicité Foncière. Le DMPC ne peut être établi qu’à la demande des propriétaires puisqu’il constate leur volonté de réaliser un nouvel agencement des parcelles cadastrales.

La mission consiste à procéder à l’application sur le plan cadastral des nouvelles limites sans modification de l’enveloppe des parcelles cadastrales divisées.Le rôle du géomètre-expert consiste donc à appliquer des méthodes de compensations géométriques et mathématiques garantissant techniquement une bonne intégration de ces nouvelles limites foncières dans le plan cadastral.

S’il est constaté une discordance importante entre l’état des lieux et le plan cadastral, le géomètre-expert doit informer les parties de la nécessité de procéder le cas échéant à des investigations complémentaires afin de corriger les données cadastrales et éviter ainsi des litiges ultérieurs.

Concordance cadastrale

L’établissement d’une origine de propriété, la recherche d’héritiers ou d’une servitude peuvent nécessiter une analyse comparée de l’ancien cadastre et du cadastre actuel. Le géomètre-expert se charge de cette recherche afin d’identifier l’évolution dans le temps de la consistance d’une parcelle et de ses propriétaires successifs.

Servitudes

En cas de mutation ou de division, le géomètre-expert analyse les servitudes existantes ou celles devant être créées. Il peut également être mandaté pour fournir un conseil juridique sur l’existence d’une servitude et/ou sur les modalités d’exercice de celle-ci. Cette prestation permet d’éviter de nombreux litiges.

Expertises judiciaires et amiables

Le géomètre-expert peut être désigné par le tribunal en qualité d’expert de justice.
Il peut également réaliser une expertise amiable dont le contenu doit être défini avec les parties.

Autres prestations pour le compte d’acteurs publics

  • Plans et états parcellaires

Lors d’un projet foncier d’une personne publique (projet d’aménagement d’une collectivité, par exemple) le géomètre-expert réalise les plans parcellaires qui fixent les limites des biens fonciers et qui sont nécessaires aux études et travaux. Dans le cas d’une expropriation, il peut être amené à dresser un plan régulier définissant contradictoirement les limites.

  • Voirie

Pour le compte d’une commune, le géomètre-expert recense et définit le statut de sa voirie (chemins ruraux, voies communales, voies communales d’intérêt communautaire…). Une prestation qui permet à la commune de disposer d’un document opposable aux tiers et d’exercer ses fonctions de police, de gestion et d’entretien.  

URBANISME & AMENAGEMENT

De par la nature même de son métier, le Géomètre-Expert est amené à réfléchir et à proposer des aménagements, que ce soit pour une simple division ou que ce soit dans le cadre d’un lotissement. Il est donc un acteur central et reconnu dans l’aménagement du territoire. L’étude et l’analyse des différents documents d’urbanisme (Carte Communale, PLU, règlement…) sont une étape essentielle dans le cadre de la réalisation de notre mission. La faisabilité du projet pouvant être préalablement validée au moyen d’un Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUb). Celui-ci est fortement conseillé car il permet de déterminer si le projet esquissé sera réalisable d’un point de vue technique (réseaux), sans avoir nécessairement besoin d’engager des frais importants.

Dans le cas où celui-ci est délivré, nous nous occupons alors de constituer le dossier relatif aux autorisations d’urbanisme que sont :

  • la Déclaration Préalable (DP) = autorisation d’urbanisme obligatoire dans le cadre de la création d’un (ou plusieurs) terrains à bâtir ne visant pas à créer des équipements ou espaces communs (procédure simple) ;
  • le Permis d’Aménager (PA) = autorisation d’urbanisme obligatoire dans le cadre de la création d’un (ou plusieurs) terrains à bâtir visant à créer des équipements ou espaces communs (procédure plus lourde et complexe)

Bien évidemment, nous travaillons sur ces aménagements après vous avoir rencontrés et écouter vos souhaits. Forts de notre expérience en la matière et d’une équipe pluridisciplinaire réactive constituée autour d’un partenariat avec d’autres professionnels de l’aménagement (tels qu’architectes, bureau d’études hydrauliques et bureaux d’études géotechniques), nous vous conseillerons et vous indiquerons les différentes étapes à franchir afin de mener à bien votre projet.

TOPOGRAPHIE & SCANNER 3D

Topographie terrestre

Le plan topographique est évidemment la base de notre métier : tout part de là. Il a pour fonction de décrire graphiquement tous les éléments caractéristiques du terrain concerné. Il s’agit d’un état des lieux à partir duquel pourra être esquissé un projet ou défini des limites d’une propriété. Dans le cadre de ce relevé, sera reporté tous les éléments visibles et selon une densité conforme à l’échelle demandée par le client.

Le plan topographique est généralement rattaché au système géodésique légal RGF93/Lambert Zone de l’endroit où il est situé. Les altitudes sont rattachées au Nivellement Général de la France (IGN69).

Pour procéder à ces missions, nous utilisons des d’appareils de mesure de haute technologie (station totale robotisée, système G.P.S. etc…) et l’adaptons au cas par cas selon la nature de la mission confiée. De retour aux bureaux, les données acquises sur le terrain sont calculées puis traitées au moyen de logiciels de DAO (Dessin Assisté par Ordinateur) afin de dresser tout type de plans à toutes échelles.

Scanner 3D

De nos jours de nouvelles technologies sont venues compléter voire remplacer dans certains cas, les instruments de mesure « classiques », il s’agit des scanners qui ont vu le jour depuis quelques années et qui ont littéralement révolutionné l’acquisition de la donnée terrain dans les 3 dimensions (3D). Cette technologie permet désormais de mesurer un nombre très important de points (plusieurs centaines de milliers par seconde) et d’atteindre une exhaustivité dans les relevés tout en assurant une grande précision. Ces différents scans sont ensuite assemblés un à un, afin d’obtenir un nuage de points cohérent, copie numérique conforme à l’espace relevé. A partir de celui-ci, pourront être extraits tous les éléments nécessaires à l’établissement de tout type de plans (masse, coupes, façades…). AGEX s’est doté d’une telle technologie afin de pouvoir répondre aux attentes toujours plus exigeantes de ses clients.

COPROPRIÉTÉ & DIVISIONS en VOLUMES

La copropriété

Tout le monde connaît ce nom mais il est tout de même bon de rappeler ce qu’est une copropriété : de façon simple, c’est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires, dans un même immeuble, de parties privatives (appartement, cave… par exemples) et qu’elles partagent la propriété des parties communes (toitures, locaux techniques, couloirs, escaliers, espaces extérieurs…).

L’administration et la gestion de cet « ensemble commun » sont gérées au moyen d’un Etat Descriptif de Division (EDD) et d’un Règlement de Copropriété (RC) indiquant entre autres, le nombre de tantièmes de la copropriété que vous détenez. Les tantièmes définissant la quote-part de charges que vous devez payer pour l’entretien des parties communes. Le régime de la copropriété a été créé et encadré par la loi du 10/07/1965.

Pour ce faire, le Géomètre-Expert devra :

  • Déterminer et identifier tous les lots de l’(des) immeuble(s). Cela pourra l’amener parfois à décomposer ceux-ci en éléments structurels indépendants les uns des autres afin de permettre une gestion et une administration claire et comprise par l’ensemble des copropriétaires ;
  • Mesurer entièrement tous ces lots (procédé par scanner) ;
  • Etablir les plans d’intérieurs par niveaux, faisant apparaître les parties privatives des parties communes ;
  • Procéder à des calculs afin de déterminer les différents tantièmes ;
  • Rédiger l’Etat Descriptif de Division (EDD) et le Règlement de Copropriété (RC) ;
  • Etablir les certificats de mesurage (Carrez et/ou habitable) ;

Le Géomètre-Expert est également souvent confronté à des demandes concernant des modifications de copropriétés déjà existantes (en accord avec le Syndicat de copropriétaires existant). Celles-ci peuvent être nécessaires lorsque des travaux ont été réalisés à l’intérieur des bâtiments, ou lorsqu’il y a eu des annexions de parties communes, ou lors de changement d’affectation de lots ou encore des travaux réalisés non conformément aux plans projet (avant travaux). Ces modificatifs nécessitent des analyses fines et attentives et peuvent parfois se révéler lourds et complexes. Il n’est en effet pas rare de découvrir des incohérences en marge de la(des) modification(s) demandée(s).

Le Géomètre-Expert est, par définition, LE professionnel INCONTOURNABLE dans la gestion et l’administration d’un immeuble grâce à ses compétences techniques et juridiques. 

Par un arrêt rendu le 29 juin 2022 publié au Bulletin, la Cour de cassation a d’ailleurs récemment consacré le caractère premier de notre profession dans ce domaine d’activité, en rappelant que « le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires ». Conformément à l’article 1-1° de la loi 46-942 du 07/05/1946 (rappel : « le géomètre-expert est un technicien […] qui réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière […] »). Par conséquent, seul un géomètre-expert est habilité à dresser les plans annexés aux EDD en copropriété.

La division en volumes

Si tout le monde a déjà entendu parler de la copropriété, il n’en est pas forcément de même pour ce qui est des volumes.

La division en volumes est une technique juridique « consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, tant sur le plan horizontal que sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au–dessus comme au-dessous du sol naturel, chaque fraction s’inscrivant, respectivement, dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par références à des plans, des coupes et des côtes, sans qu’il existe de parties communes entre ces différentes fractions (D. SIZAIRE) »

Cette technique, contrairement au régime de la copropriété, n’émane pas d’un texte de loi et ne s’applique que par dérogation au régime de la copropriété (ce qui est assez rare). Différents critères sont à prendre en considération (imbrication, superposition, hétérogénéité structurelle ou fonctionnelle) afin de savoir si l’on peut déroger ou non au régime de la copropriété. Cette analyse expertale doit également être discutée en amont avec le notaire rédacteur, afin de parfaire les contours de notre mission.

Pour ce faire, le Géomètre-Expert devra :

  • Déterminer et identifier tous les volumes de l’(des) immeuble(s) ;
  • Mesurer entièrement tous ces volumes dans ses trois dimensions (3D) (par procédé par scanner) ;
  • Etablir les plans d’intérieurs par niveaux (planimétrie) ainsi que des coupes permettant de décrire l’altimétrie de ces volumes. Ces volumes pouvant être décomposés en fractions de volumes afin de déterminer plus justement les variations altimétriques ;
  • Rédiger une Etat Descriptif de Division en Volumes (EDDV) décrivant et réacpitulant littéralement les volumes créés ;
  • Rédiger un cahier des charges récapitulant les servitudes découlant de cette imbrication et les éventuelles répartitions de frais communs ;

IMPLANTATION & RÉCOLEMENT

Les implantations et récolements sont des activités courantes dans la profession du Géomètre-Expert. Il s’agit tout simplement de la matérialisation sur site des éléments décidés et dessinés sur plans. Elles interviennent généralement en amont d’un projet à la demande du maître d’ouvrage ou du maître d’œuvre mais peuvent également être réitérées plusieurs fois pour le même projet afin d’en contrôler et d’en confirmer sa bonne exécution.

Plus concrètement, cela consiste à matérialiser très précisément sur site des points particuliers, demandés par le donneur d’ordre. Il s’agit d’une activité sensible car elle est la « première pierre » à un projet et ne peut se permettre d’être approximative ou équivoque. Elle se doit d’être précédée d’un relevé de l’état des lieux, rigoureux à partir duquel le projet pourra prendre forme.

Cette activité revêt un champ d’application très large comme par exemple dans le cadre :

  • d’une implantation de bâtiments au droit d’une limite de propriété ;
  • d’une implantation de points particuliers sur une construction déjà existante afin de s’assurer des alignements ou des niveaux ;
  • de repères planimétriques (X, Y) et/ou altimétriques (Z) ;
  • de la réalisation d’une nouvelle voie (entrées en terre et remblais) ;
  • …

A l’issue de l’intervention sur le terrain, sera dressé une épure d’implantation valant PV récapitulant les éléments mis en place conformément au projet préalablement validé par le donneur d’ordre.

Au-delà de l’aspect technique inhérent à ce type d’activité, le Géomètre-Expert dispose de toute la rigueur et précision nécessaires afin de garantir un travail qualitatif et précis.

CONSEILS, ASSISTANCES JURIDIQUES & TECHNIQUES

Notre équipe a été constituée afin de pouvoir répondre à tout type de demande et pouvoir apporter des conseils pertinents et circonstanciés à nos clients, que ce soit auprès de particuliers, d’entreprises ou encore de collectivités.

Aussi, nous serons à même de vous apporter note avis d’expert sur des sujets ayant attraits de près ou de loin :

  • 1. à la propriété foncière (limite de propriété, servitudes…), 
  • 2. à la copropriété, 
  • 3. à l’urbanisme, 
  • 4. à la gestion et la conduite de projets,
  • 5. aux questions juridiques et à la rédaction d’actes en la forme administrative,

En matière de bien foncier

Comme il a déjà été expliqué plus haut, notre formation et notre expérience vous garantiront un avis éclairé, objectif et impartial sur tout ce qui a attrait à la définition de votre propriété. Dans le cadre de procédure amiable, le Géomètre-Expert n’a pas d’obligation de résultat (c’est-à-dire qu’il n’a pas obligation de parvenir à concilier et obtenir l’accord de tous les voisins), MAIS il a une obligation de moyens, ce qui signifie qu’il se doit de tout mettre en œuvre pour parvenir à un accord, en respectant scrupuleusement les règles de l’art dictées par son Ordre professionnel. Parallèlement à cela, nous pourrons dans le cadre d’une procédure judiciaire, étudier et rédiger des notes expertales ou avis d’expert afin de préciser et vulgariser des points particuliers qu’ils soient techniques ou juridiques ;

    En matière de copropriété

    Comme il a été expliqué en partie 4, votre bien est unique et nous oblige à s’adapter à lui. Il s’agit donc d’une approche 100% sur-mesure, qui doit être étudié et analysé de près afin de vous apporter le meilleur conseil possible et mettre en œuvre les méthodes les plus adéquates pour répondre à votre demande ;

    En matière d’urbanisme et d’aménagement

    Il est courant, voire constant, que nous procédions à l’étude et l’analyse de la propriété de notre client. Nous pouvons mener des études préalables permettant d’analyser la faisabilité d’une opération et effectuer les démarches administratives qui s’imposent (certificat d’urbanisme par exemple). C’est plus particulièrement le cas dans les opérations de lotissement où des problématiques tant administratives, urbanistiques que techniques s’entremêlent. Dans ce cadre-là, nous avons su constituer une équipe pluridisciplinaire en créant un partenariat avec des professionnels dont les compétences sont complémentaires aux nôtres tels qu’architectes, bureau d’étude hydraulique ou encore bureaux d’études géotechniques. Ceci permet à notre client de n’avoir qu’un seul interlocuteur et de lui assurer la parfaite conduite de son projet tout en respectant coûts et délais ;

    En matière de suivi et de gestion de projets

    Les démarches pour parvenir à monter un dossier d’aménagement puis en obtenir l’accord par la Collectivité sont parfois lourdes et complexes, mais pour autant aucun caillou n’a encore été bougé ! il reste la phase des travaux à appréhender et celle-ci peut rebuter bon nombre de personnes (que ce soit des particuliers ou des collectivités). Nous sommes donc régulièrement sollicités en tant que Maître d’Œuvre (MOE) afin de superviser et suivre l’avancement des chantiers ou Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) afin d’apporter conseils et assistance. Evidemment, notre parfaite connaissance du dossier est un avantage non négligeable ;

    Relative aux questions juridiques

    Autour de notre juriste, nous avons développé un pôle juridique permettant de répondre plus largement aux différentes sollicitations de nos clients dans les différents aspects juridiques que notre profession rencontre. L’assistance dans la rédaction des actes authentique en la forme administrative en fait également partie. Nous sommes donc à l’écoute de toute Personne Publique (communes, collectivités) désireuse d’obtenir notre concours à la réalisation de leurs actes administratifs.